危老重建合建契約要注意什麼？

先記住：危老同意書，不是合建契約

危老重建須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，但這份同意主要是為了提出危老重建計畫。

地主與建商之間的分回比例、房屋位置、車位、租金、工期、建材、信託與違約責任，仍應透過合建契約或委託興建契約另行約定。

「危老計畫處理的是能不能重建；合建契約處理的是怎麼分、誰負責，以及發生問題時怎麼處理。」

第一步：先確認和誰簽約，以及誰真正負責

簽約前，地主應確認契約相對人的完整名稱、統一編號、代表人、資本與實績，並釐清建設公司、營造廠、建築師、建經公司及信託機構各自角色。

• 契約乙方是否就是未來起造人或實際開發者？
• 營造廠是否已指定？可否任意更換？
• 建築設計與結構安全由誰負責？
• 簽約公司若移轉案件，是否須取得地主同意？
• 保證人、關係企業或專案公司是否承擔連帶責任？

第二步：基地與契約標的要完全對得上

契約應明確記載土地地段、地號、面積、權利範圍、建號、門牌及所有權人資料，並附最新謄本或清冊。

若基地後續可能合併鄰地、分割、合併地號或調整重建範圍，應約定：

• 調整基地範圍是否須經地主書面同意。
• 新增鄰地後，原地主分回條件是否受影響。
• 因道路退縮、畸零地或法定空地調整造成面積變動時如何處理。
• 未登記建物、增建物或占用部分如何點交與拆除。

第三步：分回比例一定要定義計算基礎

「地主分回 55%」或「地主分回 60%」看似清楚，實際上仍可能有多種算法。契約至少要說明分回比例是針對什麼計算。

※ 同樣的百分比，若計算基礎不同，地主實際取得的房屋與價值可能差距很大。

第四步：分回面積要分清楚主建物、附屬建物與公設

契約中的「一坪」可能指主建物坪數、登記總坪數，或包含陽台與共有部分的權狀坪數。地主應要求用語一致，並附計算範例。

• 主建物：室內主要使用空間。
• 附屬建物：例如陽台等依法登記空間。
• 共有部分：梯廳、機電空間及其他公設持分。
• 車位：應另列面積、型式、編號與價值。

契約還應約定建照面積、銷售圖面、地政測量及最終登記面積出現差異時，採哪一個階段作為結算基準。

第五步：選屋、樓層、面向與車位怎麼決定？

只約定分回坪數，不代表地主一定能取得想要的樓層與面向。選屋規則應事先寫明，避免完工前才爭議。

• 選屋順序依土地持分、抽籤、評價或簽約順序？
• 地主是否可優先選回原位置或相近樓層？
• 不同樓層、棟別、面向與景觀價差如何計算？
• 車位是平面、機械或特殊車位？分配順序如何決定？
• 地主選屋價值高於或低於應分配價值時，如何找補？

第六步：搬遷費與租金補貼要寫到日期與金額

危老重建期間，地主可能需要在外租屋數年，因此租金補貼不能只寫「依市場行情補助」。

第七步：工期不能只寫「預計幾年」

危老案包含整合、送件、建照、拆除、開工、施工、使照與交屋，每一階段都可能延誤。契約應設定可判斷的期限與起算點。

• 全體簽約後多久內提出危老重建計畫？
• 重建計畫核准後多久內申請建照？
• 建照取得後多久通知搬遷及拆除？
• 拆除或開工後多少日曆天內完工？
• 取得使用執照後多久完成驗屋與交屋？
• 哪些情況屬不可歸責或可合理展延？展延上限多久？

第八步：建材設備與設計變更要有附件

口頭承諾使用某品牌或某等級設備，若未寫入契約與附件，日後很難確認。建議附上建材設備表，至少記載品牌、型號、等級或同級品替代標準。

同時應約定：

• 重大設計變更是否須通知地主。
• 何種情況可以使用同等品替代。
• 地主客變的期限、項目與費用。
• 結構、防水、設備與裝修的保固年限。
• 驗屋缺失的改善期限與複驗方式。

第九步：信託與履約保證要看內容，不只看名稱

契約寫有「信託」不代表所有風險都已排除。地主應確認信託財產、受託人權限、融資撥款及建商發生問題時的處理機制。

• 土地是否移轉信託？何時移轉、何時塗銷？
• 興建資金與售屋款是否進入專戶？
• 工程款依何種進度查核後撥付？
• 原土地抵押權如何清償、轉貸或順位安排？
• 建商停工、倒閉或重大違約時，由誰接管與續建？
• 地主分回房地是否有被處分或再設定負擔的風險？

「真正的履約保障，不是契約出現『信託』兩個字，而是資產、資金、工程與續建機制都能具體運作。」

第十步：稅費與其他成本由誰負擔？

危老重建可能涉及拆除、測量、登記、信託、融資、設計、營造與各類稅費。契約應逐項分配，避免只寫「依法負擔」。

• 危老評估、規劃、建築師及技師費用。
• 拆除、營造、外接水電與公共設施費用。
• 信託、融資、建經管理及保險費用。
• 土地增值稅、契稅、印花稅及登記規費。
• 分回超額或不足的找補款與相關稅費。
• 地主個人貸款清償、塗銷與提前清償費用。

※ 稅務結果會因持有狀況、合作模式及法規適用而異，簽約前宜由地政士、會計師或稅務專業人員試算。

第十一步：違約條款要能處理真正的風險

違約條款不應只針對地主拒絕搬遷，也要對建商未送件、延遲開工、擅自變更、停工或無法續建設計處理機制。

重要內容不要只寫正文，附件也要一起簽

合建契約通常需要多份附件，且附件應註明與主契約具有同等效力，逐頁確認並完成簽章。

• 土地與建物清冊。
• 地主分回試算表及價值分配表。
• 選屋、車位及找補規則。
• 初步規劃圖、面積表及設計說明。
• 建材設備表與保固內容。
• 工程進度、租金及搬遷補貼表。
• 信託、履約保證及融資架構說明。

地主簽約最常見的八個錯誤

1. 只比較分回百分比：沒有比較計算基礎與實際價值。
2. 把危老同意書當契約：尚未確認分回與履約保障就先交付文件。
3. 接受空白附件：分回表、建材表或圖面日後才補。
4. 沒有設定期限：只寫預計完成，沒有逾期效果。
5. 選屋規則不明：完工前才決定樓層、面向與車位。
6. 租金起迄不清：延遲完工後才爭論是否續付。
7. 誤以為信託等於保證完工：未檢查續建與資金控管內容。
8. 未經專業審閱：沒有請律師、地政士或稅務專業人員檢查個案風險。

危老合建契約簽約檢查表

結語：簽約前寫清楚，比完工後爭取更重要

危老合建契約的核心，不只是地主與建商各分多少，而是如何計算、如何選屋、何時交屋，以及任何一方未履約時如何處理。

地主簽約前，應把分回、面積、車位、租金、工期、建材、信託、稅費與違約責任逐項核對。條款越具體，未來越容易執行，也越能降低重建過程中的不確定與爭議。