塭仔圳不是一條圳，而是一個大型都市開發區
第一次接觸塭仔圳的地主，常會以為它只是泰山某一小塊區域，或把「塭仔圳」理解成河川、排水溝名稱。實際上，今日大家所說的塭仔圳，多半是指新、泰塭仔圳市地重劃區。
這個區域位於新北市泰山區與新莊區交界，早期土地使用混雜，包含工廠、住宅、農地、倉儲及未完整開闢的道路。隨著機場捷運、新北大道及周邊都市發展，政府透過市地重劃重新整理土地、道路、公園、學校與排水系統。
「地主真正需要了解的，不只是工程做到哪裡，而是重劃後自己的土地位置、面積、使用分區與建築條件發生了什麼變化。」
塭仔圳在哪裡？範圍有多大？
塭仔圳重劃區位於新北市泰山區與新莊區之間，鄰近新北大道、泰林路、中正路、輔仁大學及機場捷運泰山站、泰山貴和站等重要節點。
整體開發分為兩個主要區域：
- 第一區：中正路以北，跨越泰山區與新莊區，面積約 276.6 公頃。
- 第二區：中正路以南，主要位於新莊區，面積約 120 公頃以上。
兩區合計超過四百公頃，是新北市規模極大的市地重劃開發案之一。由於範圍廣大，不同地段的土地使用分區、臨路條件、開發時程與市場定位都可能不同，不能只用「都在塭仔圳」就認為條件完全相同。
為什麼塭仔圳需要辦理市地重劃？
塭仔圳早期雖位於都市計畫範圍內，但長期存在道路狹窄、土地坵塊零碎、工住混合、公共設施不足及排水系統不完整等問題。土地即使位於都市區，也不一定具備良好的建築與生活條件。
辦理市地重劃的主要目的包括：
- 重新整理零碎、不規則的土地坵塊。
- 開闢計畫道路，改善泰山與新莊之間的交通路網。
- 取得公園、學校、綠地、停車場及排水等公共設施用地。
- 改善淹水、防洪及地下管線條件。
- 讓重劃後土地具備較完整的臨路與建築開發條件。
塭仔圳第一區與第二區比較表
| 比較項目 | 第一區 | 第二區 |
|---|---|---|
| 區域位置 | 中正路以北 | 中正路以南 |
| 行政區 | 跨泰山區與新莊區 | 主要位於新莊區 |
| 概估面積 | 約 276.6 公頃 | 約 120 公頃以上 |
| 主要特色 | 範圍較大，鄰近新北大道、泰林路、機捷泰山站與泰山貴和站 | 鄰近輔仁大學、新樹路、瓊林路及既有新莊生活圈 |
| 土地分配 | 2025 年公告配地結果，後續辦理登記換狀 | 2025 年底公告配地結果，2026 年辦理登記換狀 |
| 工程狀態 | 主要道路、河川整治、橋梁及管線工程持續推進 | 道路、排水及公共設施工程持續施工 |
※ 面積與進度依新北市政府公開資料整理；個別土地仍應以政府公告、土地分配結果及登記資料為準。
市地重劃後，地主的土地會發生什麼變化？
一、原土地位置可能改變
市地重劃會依都市計畫、道路配置及土地分配原則重新整理地籍。地主最後分回的土地，未必與原地號位置完全重疊，也可能改分到鄰近街廓。
二、土地面積通常會減少
道路、公園、學校等公共設施及重劃工程費用，會由區內土地依規定共同負擔，因此地主分回面積通常小於重劃前面積。這不等於土地價值一定下降，還必須同時觀察土地使用分區、臨路、形狀、建築效益及市場條件。
三、地號與權狀會重新登記
配地確定後，地政機關會辦理地籍整理與登記，地主原有地號可能消滅，改為新的地段、地號及面積。收到換狀通知後，應核對所有權人、持分、面積及登記事項。
四、土地可能變得更完整、更容易開發
重劃後土地通常會配置於計畫道路旁，形狀也較方整，有助於後續建築規劃。但是否能單獨興建，仍須看基地面積、臨路寬度、使用分區、建蔽率、容積率及建築法規。
截至 2026 年，塭仔圳開發進度到哪裡？
截至 2026 年，塭仔圳已不再只是拆遷或整地階段，而是進入土地分配完成、地籍登記換狀與公共工程持續施工並行的階段。
- 第一區已於 2025 年公告土地分配結果，並陸續辦理未分配土地補償及權狀換發。
- 第二區於 2025 年底公告土地分配結果，2026 年開始辦理未分配土地現金補償及換狀。
- 全區道路、排水、橋梁、河川整治、地下管線及高壓電塔下地等工程仍持續進行。
- 新北市政府 2026 年 2 月公開資料顯示，當時第一區工程進度已突破 60%，第二區約達 55%。
地主收到新權狀後，應先確認這六件事
實際情境：分回同樣 100 坪，價值可能完全不同
假設兩位地主重劃後都分回 100 坪住宅區土地：
- A 地主：土地形狀方整、臨 15 米道路，並可與鄰地整合成大型基地。
- B 地主：土地狹長、臨路較窄，且與鄰地共有關係複雜。
雖然帳面面積相同，但可規劃建築量體、停車配置、整合難度及建商合作意願可能差異很大。因此，地主不能只用「分回幾坪」判斷價值，還要看土地的位置、形狀、分區、臨路與整合條件。
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武泰觀點：配地完成，是地主重新規劃土地的起點
「塭仔圳進入配地與建設階段後，地主最重要的工作，是先看懂自己的新土地，再決定出售、合建或自行開發。」— 武泰建設
武泰建設長期深耕泰山，並持續參與塭仔圳地主溝通、土地整合與建築可行性評估。我們認為，地主拿到新權狀後，不宜只看市場開價，而應先完成下列分析：
- 確認土地使用分區、建蔽率與容積率。
- 檢查基地面積、形狀、臨路及建築線。
- 評估與鄰地整合後是否能提高建築效益。
- 試算地主分回、營建成本、車位及可售面積。
- 比較出售、合建、委建與共同開發的風險及報酬。
※ 本文為一般性資訊整理，個別土地仍應以政府公告、最新謄本、都市計畫及建築師實際檢討結果為準。
結語：先看懂重劃，再判斷土地下一步
塭仔圳市地重劃改變的不只是道路與城市景觀，也重新改變每一位地主手中土地的位置、面積與開發條件。
第一區與第二區雖同屬塭仔圳，但行政區、周邊生活圈、工程進度及土地條件不完全相同。地主應以自己的新地號為核心，逐項確認分區、臨路、面積、形狀與整合可能性。
當土地條件真正被看懂後，才有基礎比較出售、合建或自行開發哪一種方式更適合。
塭仔圳重劃區常見問題
1. 塭仔圳重劃區在哪裡？
位於新北市泰山區與新莊區交界，並以中正路大致區分為第一區與第二區。
2. 第一區與第二區有什麼不同？
第一區位於中正路以北，範圍跨泰山與新莊；第二區位於中正路以南，主要位於新莊。兩區面積、周邊交通與工程進度也不同。
3. 市地重劃後，土地面積一定會減少嗎？
通常會因共同負擔公共設施與開發費用而減少，但重劃後土地的道路、形狀、使用條件與價值也可能提升。
4. 配地完成後，可以馬上蓋房子嗎？
不一定。仍須確認土地登記、道路與公共設施、建築線、都市計畫、基地條件及建照規定。
5. 新權狀上的地號為什麼跟以前不同？
市地重劃會重新整理地籍，原地號可能消滅並改編為新的地段與地號，應以重劃後登記資料為準。
6. 分回土地太小，可以跟鄰地合建嗎？
可以評估。是否適合合建，須看雙方土地位置、分區、臨路、面積、持分與合作條件。
7. 塭仔圳工程已經全部完成了嗎？
尚未全部完成。兩區雖已陸續完成配地與換狀，但道路、橋梁、排水及公共設施工程仍持續進行。
8. 地主第一步應該做什麼？
先取得最新土地謄本與地籍圖，確認新地號、面積、持分、使用分區與臨路，再進行建築及合作方式評估。
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想知道您的塭仔圳土地適合出售、合建還是整合開發？
可先提供地段、地號與持分資料，由武泰建設協助進行土地條件、建築量體與合作方向初步評估。