為什麼同樣是塭仔圳地主，分回結果可能差很多？
合建洽談時，地主常會聽到五成、五成五或六成等不同說法。但「分回比例」只是計算的一個入口，並不等於最後拿到的室內坪數，也不代表實際價值一定較高。
「分回比例看起來比較高，為什麼最後可以選的房屋反而比較少？」
原因可能來自可建容積、建築設計、共同負擔、公設比、車位配置、樓層價差與契約計算基礎不同。因此，地主應要求建商把試算條件寫清楚，而不是只比較單一百分比。
地主分回的基本計算邏輯
概念式：
地主土地權益 × 重建後可分配價值 − 地主應負擔項目 ＝ 地主可分回的房屋、車位或價值
實務上不會只用一條公式直接得到答案，而是要經過建築量體、成本與分配價值的多階段試算。
影響地主分回的七大因素
一、土地面積與持分比例
地主名下的土地面積及權利範圍，是分回計算的起點。共有土地須先確認每位地主的持分，不能只看整筆地號面積。
二、土地使用分區與法定容積
住宅區、商業區及不同細部計畫的建蔽率、容積率可能不同，會直接影響基地可規劃的總樓地板面積。
三、可取得的獎勵或增額容積
基地規模、臨路、退縮、公共設施及其他法規條件，可能影響可取得的容積，但仍須以主管機關核准及建築設計可實現的結果為準。
四、共同負擔與工程成本
設計、營造、拆除、融資、稅費、管理及銷售等成本，都會影響可分配價值。成本假設不同，試算結果也會不同。
五、公設、免計容積與坪數定義
「建坪」「室內坪」「主建物」「附屬建物」並不是同一件事。地主比較方案時，必須確認對方所說的坪數到底包含哪些項目。
六、車位數量與價值
車位是否另行分配、是否計入分回比例、不同樓層或形式的車位如何估價，都應在試算及契約中寫清楚。
七、樓層、棟別、面向與產品差異
同樣三十坪，低樓層與高樓層、臨路與面中庭、採光與景觀不同，市場價值可能有明顯差異，因此不能只看總坪數。
地主分回試算表應該包含哪些內容？
| 項目 | 地主應確認 | 常見忽略風險 |
|---|---|---|
| 土地權益 | 地號、面積、持分與使用分區 | 共有持分或登記資料未核對 |
| 容積基礎 | 法定容積、獎勵容積與設計可行性 | 把理論上限當成一定能取得 |
| 分回比例 | 按土地、容積、銷售坪或價值計算 | 只寫百分比，未寫計算母數 |
| 坪數內容 | 主建物、附屬建物與公設如何計入 | 把建坪誤當室內實坪 |
| 車位 | 數量、形式、位置、價值及是否另計 | 只說有車位，未說分配方式 |
| 價差 | 樓層、面向、棟別及選屋加減價 | 坪數相同但價值不相同 |
| 調整機制 | 建照核准後量體變動如何重新計算 | 初估數字被誤認為最終保證 |
簡單例子：同樣 60% 分回，結果可能完全不同
假設 A、B 兩個方案都宣稱地主分回 60%。
- A 方案：以總銷售坪數為基礎，但車位另計、公設較高，選高樓層需要補價差。
- B 方案：以價值分配為基礎，車位納入權益，樓層與面向以估價表換算。
表面上兩者都是 60%，但最後可選的房屋坪數、車位數量及總價值可能完全不同。因此，地主應要求完整的房地價值表與選屋規則，而不是只看百分比。
洽談分回時，地主一定要問的八個問題
WUTAI INSIGHT
武泰觀點：地主要比較的是「最後拿到什麼」
「真正公平的分回，不是只把百分比喊得最高，而是把計算基礎、房屋價值與所有風險說清楚。」— 武泰建設
塭仔圳地主在比較方案時，建議至少要求三份資料：建築量體初估、地主分回試算表，以及房屋與車位價值分配原則。
只有把相同土地條件放在相同假設下比較，才能看出不同方案的實質差異。
※ 初步試算不等同最終分配，實際結果仍須依都市計畫、建照核准、工程成本、契約及個案條件確認。
結語：分回比例只是起點，實際價值才是答案
地主可以分回多少，不是用土地坪數直接乘上一個百分比就能得到。真正的結果，必須把土地持分、可建容積、成本、公設、車位與價差全部放進同一套試算。
在簽約前，把每一個數字的定義與計算方式問清楚，並要求以書面附件確認，才能避免未來因坪數、位置或價值認知不同而產生爭議。
塭仔圳地主分回常見問題
1. 分回比例越高，實際分回一定越多嗎？
不一定，還須確認計算基礎、共同負擔、坪數定義、車位與樓層價差。
2. 地主分回坪數通常怎麼估算？
通常先依土地權益及可建量體估算，再扣除共同負擔，最後依契約轉換為房屋、車位或價值。
3. 為什麼不同建商算出的坪數不同？
可能是容積、成本、公設比、車位及分配基準不同，應用相同假設條件比較。
4. 車位會算進地主分回嗎？
視契約而定，須確認車位數量、形式、位置、價值及是否另行計算。
5. 分回坪數可以直接等於室內坪數嗎？
不可以。建坪通常包含主建物、附屬建物及公設，應確認每一項坪數定義。
6. 初步試算可以當成最終承諾嗎？
通常不能。若要成為保障，應明確寫入契約或附件，並約定建照核准後的調整方式。
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武泰建設可依地號、土地面積、持分及基地條件，提供初步建築量體與地主分回方向評估。