地主分回比例怎麼看？

一、先確認分回比例的「計算基礎」

同樣寫著地主分回 60%，計算基礎可能不同。地主至少要確認分母是什麼：

• 總樓地板面積。
• 可售房屋面積。
• 扣除公共設施後的專有面積。
• 房屋與車位的預估總銷價值。
• 扣除成本後的開發利益。

計算基礎不同，百分比就不能直接放在一起比較。最理想的方式，是要求建商提供完整公式、數字來源與逐項計算表。

二、分清楚「面積分回」與「價值分回」

假設地主甲與地主乙都分回 50 坪，但甲取得低樓層、面向巷道的住宅，乙取得高樓層、面向公園的住宅，兩者市場價值可能明顯不同。因此，只有坪數相同，不代表權益相同。

三、確認公設面積是否計入分回

房屋權狀坪數通常包含主建物、附屬建物及共有部分。地主不能只看權狀坪數，還要了解真正可使用的室內面積。

建議核對：

• 分回坪數是權狀坪數還是主建物面積。
• 預估公設比是多少，未來是否可能調整。
• 雨遮、陽台及其他附屬建物如何計算。
• 梯廳、機房、車道及公共設施如何分攤。

例如同樣分回 60 坪，公設比 30%與 35%的實際室內使用空間就不同。地主應把「分回權狀坪數」與「預估室內坪數」同時列出。

四、車位要單獨計算，不要含糊帶過

車位可能占整體分回價值很大一部分，尤其在雙北地區，不同車位類型與樓層的價值差異明顯。

地主應要求契約或附件寫明：

• 地主可分得幾個車位。
• 是坡道平面、機械或其他類型。
• 車位位於哪一層、尺寸及使用限制。
• 車位是否包含在分回比例內。
• 車位價值如何認定，是否需要找補。
• 選位順序與抽籤方式。

五、樓層、面向、用途與戶別價差要透明

一般而言，高樓層、棟距佳、採光好、面向公園或主要道路的戶別，可能具有較高價值；低樓層、面向車道或設備空間的戶別，價值則可能較低。

因此，地主應取得完整的房屋價值表，至少包含：

• 各樓層每坪單價或價差。
• 不同朝向、棟別與戶別的調整係數。
• 住宅、店面、辦公或其他用途的價值基準。
• 露臺戶、特殊戶及大坪數產品的計價方式。
• 房屋價值表何時確定，是否可以單方面更改。

六、逐項確認哪些成本由地主負擔

分回比例看似很高，但若地主還要另外負擔大量費用，實際利益可能被稀釋。

每一項成本都應在契約中有明確歸屬，避免日後以「實際發生費用」為由追加。

七、找補款公式與付款時點一定要寫清楚

地主實際選配房屋及車位後，取得的總價通常不會剛好等於應分回價值，因此會產生找補。

地主應確認：

• 找補使用預售單價、正式表價、成交均價或鑑價。
• 地主多選的部分以什麼價格補給建商。
• 地主少選的部分，建商是否以現金補給地主。
• 正找補與負找補是否使用相同單價。
• 找補款付款時間、利息與違約責任。
• 面積誤差達多少時才進行找補。

若只寫「依實際價值互為找補」，卻沒有公式與價值表，日後容易產生爭議。