合建契約怎麼看？

一、合作方式、基地範圍與雙方工作要寫清楚

契約開頭應先確認是哪一種合作方式，例如合建分屋、合建分售或其他安排，並清楚列出土地標示、面積、權利範圍及參與地主。

同時應區分雙方負責事項，例如：

• 地主應提供哪些土地、文件與配合事項。
• 建商負責規劃設計、申請許可、融資、施工及交屋的範圍。
• 基地整合未達一定比例時，契約是否生效或如何處理。
• 設計變更、法規變動及基地條件變化時的處理程序。

二、分回比例、計算基礎與可分配項目

分回條款應把「百分比」轉換成可以核算的公式。地主需要確認分母是總銷售面積、可售面積、權狀面積、價值，還是其他基準。

若契約另有分回試算表，應確認試算表是契約附件，並明定與正文不一致時，以何者為準。

三、選屋、選車位與樓層戶別價差

「分回幾坪」並不代表地主可以自由挑選任何戶別。契約應約定選配順序、可選範圍、選屋時間、通知方式及多人同時選擇時的處理規則。

• 地主與建商是否依比例交叉選配，或先保留特定戶別。
• 店面、頂樓、露台戶及特殊車位是否納入分配。
• 高低樓層、面向、棟別及景觀的價差如何計算。
• 車位種類、位置、尺寸與價格如何決定。
• 地主未於期限內選配時，是否有補救或代選機制。

四、找補款的價格、時間與上限

實際選屋後，地主可分回價值通常不會剛好等於所選房屋與車位價值，因此會產生地主補款或建商找補的情況。

契約至少應明定：

• 房屋、店面與車位的找補單價基準。
• 樓層、面向及特殊戶別的價差表。
• 找補款付款節點、期限及逾期處理。
• 地主需補款是否設有合理上限或選配調整機會。
• 面積增減、登記誤差或設計變更如何結算。

五、稅費、工程成本與額外支出由誰負擔

分回比例必須和成本負擔一起看。契約應逐項列出規劃、設計、申請、拆除、營造、融資、信託、登記及稅費由誰支付。

稅務負擔會因交易結構、地主身分與個案條件不同，應另請會計師或稅務專業人員試算。

六、搬遷、租金補貼與原有建物拆除

基地若已有房屋或使用人，應把點交、搬遷、租金補貼與拆除程序寫入契約，而不是只約定一個總額。

• 租金補貼起算日、每月金額、調整方式及截止日。
• 搬遷費、拆遷補助或其他補貼的付款時間。
• 延遲完工時，租金補貼是否持續並加計違約責任。
• 原建物內家具、設備、租約及占用人的處理方式。
• 地主點交土地後，建商未依期開工時如何返還或補償。

七、開工、完工、使照與交屋期限

只寫「取得建照後儘速開工」或「工程依實際進度辦理」通常不夠明確。契約應把重要里程碑設定期限，並說明起算點。

颱風、地震、政府命令或重大缺工等展延事由，也應約定通知期限、證明文件與最多展延範圍，避免無限期延長。

八、土地信託、抵押設定與融資用途

合建常涉及土地信託、建築融資與抵押設定。地主需要知道土地將交由誰管理、可以設定多少擔保、融資款用在哪裡，以及債務無法清償時如何保障基地與工程。

• 信託受託人、信託目的、期間及終止條件。
• 地主土地是否可設定抵押，以及擔保債務範圍。
• 融資額度是否限於本案，資金是否專案使用。
• 撥款是否依工程進度，是否有專戶或查核機制。
• 建商違約、破產或無法續建時，信託與融資如何處理。
• 完工後何時塗銷抵押、解除信託並辦理分配登記。

九、違約責任、解除終止與停工續建

契約不只要規定地主違約，也應對建商延遲、無法融資、擅自變更、停工、財務惡化或未依約交屋設定相對應責任。

建議逐項確認：

• 何種情形構成重大違約，是否需先催告改善。
• 逾期違約金的計算基準、期間與上限。
• 地主何時可以解除或終止契約。
• 解除後土地、權狀、印鑑、信託及抵押如何回復。
• 已完成的設計、建照、工程與材料如何承接。
• 是否建立第三方接管、續建或更換建商的程序。
• 雙方爭議處理的法院、調解或仲裁方式。

違約金不宜只看金額高低，更要確認實際上是否有足夠財產、擔保或制度可以執行。

十、建材設備、驗屋、保固與售後修繕

施工品質不能只寫「採用同級品」或「依建商標準施工」。主要建材、設備、結構與防水規格應以附件列明品牌、型號、等級或性能標準。

• 建材設備表是否為契約附件，變更時是否需要通知或同意。
• 地主是否可以查閱施工紀錄或參與特定階段說明。
• 驗屋次數、缺失改善期限及複驗程序。
• 交屋標準、面積誤差及公共設施點交方式。
• 結構、防水、固定設備及其他項目的保固期間。
• 保固起算日、報修窗口、到場與完成改善期限。