先分清楚：危老申請文件，不等於全部重建文件
地主常問：「辦危老到底要準備幾份文件？」答案取決於目前進行到哪一個階段。
危老案件的資料大致可分為三類：
- 危老重建計畫申請文件：向地方政府證明資格、範圍與全體同意。
- 地主合作與保障文件：約定分回、建材、工期、信託及違約責任。
- 建照與施工文件：處理實際建築設計、結構、消防、融資與工程管理。
「文件準備的重點，不是越多越好，而是每一份資料都能對應正確的土地、建物、權利人與申請範圍。」
法律規定的五大類申請文件
依危老條例施行細則，申請重建時原則上應向直轄市、縣市主管機關提出下列文件：
| 文件類型 | 主要用途 | 常見注意事項 |
|---|---|---|
| 申請書 | 記載申請人、起造人、基地及案件基本資料 | 須使用地方政府最新表單 |
| 危老資格證明 | 證明原建築物合法，並符合危險或老舊資格 | 可能包含使用執照、合法房屋證明及耐震評估 |
| 全體所有權人名冊與同意書 | 證明範圍內全體土地及合法建物所有權人同意 | 姓名、持分與權利範圍須和謄本一致 |
| 重建計畫 | 說明重建範圍、土地使用、建築配置及獎勵 | 設計圖說通常須由開業建築師簽證 |
| 地方政府規定的其他文件 | 配合地方審查、檢核及個案需求 | 各縣市的表單、份數與附件可能不同 |
※ 實際文件名稱、格式、份數及有效期限，應以基地所在地主管機關最新規定為準。
第一類：申請書與申請人資料
申請書是整份危老重建計畫的入口文件，通常由新建建築物的起造人提出。申請人可能是地主、地主共同推派者、建設公司或依合作關係成立的主體。
常見資料包括：
- 申請人或起造人的姓名、名稱、統一編號及地址。
- 代表人、代理人及聯絡窗口資料。
- 基地地段、地號、面積及行政區。
- 原建築物門牌、建號與使用執照資料。
- 委託書、公司登記或身分證明文件。
第二類：合法建築物與危老資格證明
危老制度原則上以合法建築物為申請基礎，因此要先證明原有房屋具有合法性，再證明它符合危險或老舊建築物的法定條件。
一、合法建築物證明
常見文件包括：
- 使用執照及其存根或影本。
- 建物登記謄本。
- 原建造執照與核准圖說。
- 合法房屋證明或主管機關認定文件。
若房屋興建年代早於當地實施建築管理，可能沒有使用執照，則可依地方政府要求準備房屋稅籍、門牌初編、水電裝設、航照圖或其他歷史資料辦理合法性認定。
二、危險或老舊資格證明
依個案資格不同，可能需要：
- 主管機關依法通知限期拆除或認定危險的文件。
- 結構安全性能初步評估報告。
- 結構安全性能詳細評估報告。
- 補強經費與重建成本比較資料。
- 建築物屋齡與是否設置昇降設備的證明。
第三類：土地、建物與全體所有權人資料
危老重建須取得計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意。因此，權利人資料往往是整份文件中最容易出錯、也最容易造成補正的部分。
建議準備：
- 土地登記謄本。
- 地籍圖謄本。
- 建物登記謄本。
- 建物測量成果圖。
- 全體土地所有權人名冊。
- 全體合法建築物所有權人名冊。
- 所有權人身分證明、印鑑或地方政府要求的簽署證明。
- 全體所有權人重建計畫同意書。
名冊至少應核對姓名、統一編號、地址、土地或建物標示、權利範圍與持分。任何一筆資料與謄本不一致，都可能影響同意文件效力。
遇到特殊產權，還要追加哪些文件？
| 特殊情況 | 可能需要的資料 | 處理重點 |
|---|---|---|
| 所有權人已死亡 | 除戶謄本、繼承系統表、戶籍資料、遺產或繼承登記文件 | 確認全部繼承人與簽署權限 |
| 未成年人或受監護人 | 法定代理、監護或法院許可相關文件 | 確認代理行為是否有效 |
| 人在海外 | 授權書、身分證明及駐外驗證文件 | 簽署形式須符合主管機關要求 |
| 未辦保存登記的合法建物 | 合法房屋證明、稅籍、買賣或繼承資料 | 確認合法性與真正所有權人 |
| 土地遭查封或限制登記 | 法院、公文或限制登記相關資料 | 評估能否在建照期限前排除限制 |
| 土地或建物設定抵押 | 他項權利證明、貸款餘額與銀行同意資料 | 規劃後續塗銷、轉貸或信託 |
第四類：重建計畫書要放什麼？
重建計畫不是只有一張配置圖，而是把基地、資格、建築方案與容積獎勵整合成主管機關可以審查的正式文件。
常見內容包括：
- 重建計畫範圍及土地、建物標示。
- 土地使用分區與法定建蔽率、容積率。
- 建築師簽證的建築配置及設計圖說。
- 申請容積獎勵的項目與計算。
- 原建築物資料及危老資格說明。
- 重建後用途、樓層、戶數與停車規劃。
- 地方政府要求的檢核表、切結書或附件。
危老同意書之外，地主還要準備哪些契約？
危老同意書只是申請重建計畫的法定文件，不能取代地主與建商、營造廠或其他合作團隊之間的權利義務契約。
依合作模式不同，可能需要：
- 合建契約或委託興建契約。
- 土地或資金信託契約。
- 起造人名義及建照申請授權文件。
- 搬遷、點交與租金補貼文件。
- 分屋、選屋、車位與找補款約定。
- 建材設備表與施工規範。
- 履約保證、違約責任與解約機制。
「政府核准危老重建計畫，不代表政府替地主審查分回條件；地主保障仍要靠完整契約。」
重建計畫核准後，建照階段還需要哪些資料？
重建計畫核准後，仍須依建築法令申請建造執照。建照文件比危老申請更偏向實際工程與技術審查。
常見資料包括：
- 土地權利證明及起造人資料。
- 正式建築平面、立面、剖面與面積計算。
- 結構計算書及結構圖。
- 消防、避難、排煙與設備圖說。
- 給排水、電力、機械與昇降設備資料。
- 無障礙設施、停車與綠建築相關文件。
- 鄰房、畸零地、都市設計或其他個案審查文件。
這一階段還可能因基地條件涉及都市設計審議、交通影響評估、水土保持、樹木保護或其他程序。
信託與融資階段常見文件
危老工程需要大量資金，銀行與受託機構會重新檢查土地權利、建照、契約及工程預算。
常見文件包括：
- 土地與建物謄本、地籍圖及權利限制資料。
- 危老重建計畫核准函與建造執照。
- 合建契約、信託契約與起造人協議。
- 工程承攬契約、工程預算與施工進度表。
- 建商、營造廠與專業團隊資格文件。
- 地主分配表、銷售計畫與資金流量表。
- 原有抵押貸款餘額及清償安排。
文件準備最常見的七個錯誤
- 只整理住戶名單：沒有依謄本核對土地與建物所有權人。
- 使用過舊謄本：忽略近期買賣、繼承、抵押或查封變動。
- 把稅籍當成合法證明：有繳房屋稅不當然表示建築物合法。
- 漏掉未登記合法建物：誤以為沒有建物謄本就不需要所有權人同意。
- 同意書與計畫範圍不一致：地號、建號、面積或權利人資料沒有同步更新。
- 把申請同意當成合建契約：沒有另外約定地主分回與履約保障。
- 直接沿用其他縣市表單：未確認所在地政府最新格式與附件要求。
危老文件準備檢查表
WUTAI INSIGHT
武泰觀點：文件不是送件前才整理，而是整合的第一步
「危老案件最怕的不是文件很多，而是前期以為權利已經清楚，到了送件才發現漏掉共有人、繼承人或未登記建物。」 — 武泰建設
完整的文件盤點，可以提早發現三種風險：資格不符、權利不完整，以及重建方案無法落地。
建議地主在第一次可行性評估時，就同步建立：
- 土地與建物資料夾。
- 全體權利人及聯絡清冊。
- 合法建築物與耐震資格資料。
- 建築規劃與容積試算版本紀錄。
- 會議紀錄、同意文件與契約版本紀錄。
這些資料不只為了通過政府審查，也能讓地主、建築師、建商、銀行與律師在同一套正確資料上工作，減少後續重做與爭議。
※ 本文為一般性知識整理，實際文件格式、份數、有效期限與簽署方式，仍應依基地所在地主管機關最新規定，並由建築師、結構技師、地政士或律師依個案確認。
結語：文件準備完整，危老流程才能真正加速
危老重建的核心申請文件，包括申請書、合法建築物或危險建築物證明、全體所有權人名冊與同意書、重建計畫，以及地方政府要求的其他文件。
但一個能順利完工的案件，還需要合建契約、信託融資、建照設計、施工與產權登記資料。地主不應只把目標放在「把申請書送出去」，而要從一開始就建立可一路使用到交屋的完整資料系統。
危老重建文件常見問題
1. 申請危老重建最基本要準備哪些文件？
原則上須準備申請書、合法建築物或危險建築物證明、全體土地及合法建築物所有權人名冊與同意書、重建計畫，以及地方政府規定的其他文件。
2. 土地謄本和建物謄本一定要最新的嗎？
建議使用符合所在地政府期限要求的最新謄本，因所有權、抵押、查封與繼承狀況可能隨時變動。
3. 沒有使用執照，可以申請危老嗎？
不一定不能。實施建築管理前已建造完成的合法建築物，可能可依地方規定提出合法房屋證明、稅籍、門牌、航照圖或其他資料辦理認定。
4. 有房屋稅籍，就代表是合法建築物嗎？
不一定。稅籍主要是課稅資料，不能單獨取代建築合法性認定，仍須依使用執照或地方政府規定的合法房屋證明確認。
5. 危老同意書和合建契約是同一份嗎？
不是。危老同意書用於申請重建計畫；合建契約則約定地主分回、車位、建材、租金、工期、信託與違約責任。
6. 未辦保存登記的合法建物，需要所有權人同意嗎？
需要。未辦登記不等於沒有所有權人，仍須依地方政府要求提出足以證明合法性及所有權的文件。
7. 重建計畫核准後，建照還要重新準備資料嗎？
需要。建照階段會審查正式建築、結構、消防、設備及土地權利等技術文件，與危老重建計畫是不同程序。
8. 不同縣市的文件格式會完全一樣嗎？
不一定。法定核心文件相近，但各地方政府可能另訂申請書、檢核表、附件、份數與謄本期限，應以基地所在地最新規定為準。
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