先建立觀念：危老容積試算有三個不同數字
地主在討論重建時，常把「容積率」、「容積樓地板面積」與「最後可售坪數」混在一起。這三個數字彼此相關，但不能直接畫上等號。
- 容積率：法規允許的比例，例如住宅區基準容積率 200%。
- 容積樓地板面積：基地面積乘以容積率後得到的法定樓地板面積。
- 可售或分回面積：完成建築設計後，依主建物、附屬建物、公設及車位等方式計算的市場或契約面積。
「危老容積試算的第一步，是先算出法規允許蓋多少；地主能分回多少，則是下一階段的建築與財務問題。」
第一步：先算基準容積樓地板面積
最基本的公式如下：
基準容積樓地板面積＝基地面積 × 基準容積率
假設基地面積為 500 坪，都市計畫規定基準容積率為 200%，則：
- 500 坪 × 200%＝1,000 坪。
- 在尚未加入任何獎勵前，基準容積樓地板面積為 1,000 坪。
第二步：逐項計算可申請的獎勵容積
危老獎勵多數以「基準容積百分比」表示，因此計算基礎通常不是基地面積，而是基準容積樓地板面積。
單項獎勵容積＝基準容積樓地板面積 × 獎勵比例
延續前例，基準容積樓地板面積為 1,000 坪：
| 假設獎勵項目 | 獎勵比例 | 試算方式 | 獎勵容積 |
|---|---|---|---|
| 危老資格獎勵 | 10% | 1,000 × 10% | 100 坪 |
| 退縮建築獎勵 | 8% | 1,000 × 8% | 80 坪 |
| 耐震設計獎勵 | 6% | 1,000 × 6% | 60 坪 |
| 假設合計 | 24% | 1,000 × 24% | 240 坪 |
※ 上表僅示範公式，不代表個案一定符合該比例。實際項目、不可重複規定及認定結果，應依申請時有效法規與主管機關審查為準。
第三步：算出獎勵後總容積
將基準容積與核准獎勵容積相加，即可得到初步的獎勵後總容積：
獎勵後總容積＝基準容積樓地板面積＋核准獎勵容積
前例為：
- 基準容積：1,000 坪。
- 假設獎勵容積：240 坪。
- 初步總容積：1,240 坪。
但這還不是最後答案，下一步必須檢查有沒有超過危老條例規定的總量上限。
第四步：比較兩種法定容積上限
危老重建的獎勵後建築容積，原則上須檢查下列兩種上限：
| 上限類型 | 公式 | 適用理解 |
|---|---|---|
| 基準容積上限 | 基準容積 × 1.3 | 最多相當於基準容積增加 30% |
| 原建築容積上限 | 原建築合法容積 × 1.15 | 原合法容積高於現行基準時，可能較有利 |
實務上應將兩種數字分別算出，依原建築合法容積及個案規定判斷可採用的上限。內政部相關解釋亦說明，各該建築基地可就法定上限方式擇優計算後加總。
試算案例一：原建築容積沒有高於基準容積
假設條件：
- 基地面積：500 坪。
- 基準容積率：200%。
- 原建築合法容積樓地板面積：900 坪。
- 各項初步獎勵合計：基準容積 28%。
- 基準容積：500 × 200%＝1,000 坪。
- 初步獎勵：1,000 × 28%＝280 坪。
- 初步總容積：1,000＋280＝1,280 坪。
- 1.3 倍基準上限：1,000 × 1.3＝1,300 坪。
- 1.15 倍原容上限：900 × 1.15＝1,035 坪。
本例原建築容積不高，通常以基準容積上限較有利；1,280 坪未超過 1,300 坪，因此在假設各項獎勵均核准的前提下，初步可採 1,280 坪。
試算案例二：原建築合法容積高於現行基準
假設同一基地面積 500 坪、基準容積率 200%，但原建築合法容積樓地板面積為 1,300 坪。
- 基準容積：500 × 200%＝1,000 坪。
- 1.3 倍基準上限：1,000 × 1.3＝1,300 坪。
- 1.15 倍原容上限：1,300 × 1.15＝1,495 坪。
本例的原建築合法容積較高，1.15 倍原建築容積為 1,495 坪，可能比 1.3 倍基準容積更有利。但「原建築容積」必須有合法認定依據，並非現況實際使用面積全部都能納入。
原建築容積到底怎麼認定？
原建築容積是整個試算中最容易產生落差的數字。通常須從使用執照、竣工圖、建物謄本、合法房屋證明及主管機關認定資料交叉確認。
建議依序盤點：
- 原使用執照記載的樓地板面積。
- 竣工圖與實際核准用途。
- 是否有實施建築管理前的合法建築物。
- 是否有未辦保存登記但可證明合法的部分。
- 現況增建是否屬違章或未經核准變更。
不能只看房屋稅籍或現場測量面積，因為課稅面積與合法容積的認定目的不同。
用平方公尺與坪數試算時，如何避免誤差？
正式法規與建照圖說多以平方公尺計算，地主簡報與合建評估則常使用坪數。為避免多次四捨五入，建議：
- 原始基地面積保留平方公尺數值。
- 所有法定容積先以平方公尺完成計算。
- 最後呈現給地主時，再除以 3.305785 換算為坪。
- 不同版本應註明計算日期、法規條件與小數位數。
例如基地 1,650 平方公尺，換算約為 499.13 坪。若直接四捨五入成 500 坪再試算，容積率越高，最終差距越大。
為什麼算出 1,300 坪，不代表可以賣 1,300 坪？
容積樓地板面積只是建築規劃的核心數字之一，實際產品面積還會受到下列因素影響：
- 梯廳、樓梯、電梯與管道間配置。
- 結構柱牆、避難空間及機電設備。
- 法定停車位與地下室規劃。
- 陽台、雨遮及免計容積項目。
- 建蔽率、退縮、高度比與日照限制。
- 戶型、採光、通風及市場坪數需求。
「容積決定可使用的法定量體，建築效率決定這些量體能否轉化成好住、好賣、好分配的產品。」
危老容積試算最常見的八個錯誤
- 基地坪數直接乘以 1.3：忽略基準容積率。
- 把所有獎勵百分比全部相加：未檢查不可重複項目與總上限。
- 以現況使用面積當原建築容積：把違章增建一併算入。
- 忽略不同地號的容積條件：不同使用分區或基準容積可能要分別計算。
- 只看獎勵比例：沒有估算取得標章、退縮或設備所增加的成本。
- 把容積樓地板當作可售坪數：高估銷售與地主分回。
- 過早四捨五入：平方公尺與坪數反覆換算造成累積誤差。
- 未註明法規版本：日後無法判斷試算是否仍適用。
危老容積試算檢查表
WUTAI INSIGHT
武泰觀點：真正有價值的不是最高容積，而是可落地的容積
「容積獎勵不能只看百分比。多出來的面積若換來過高成本、難用格局或長期維護負擔，就不一定是最好的方案。」— 武泰建設
專業的危老試算，至少應同時呈現三個版本：
- 法規最大容積版本。
- 建築設計可行版本。
- 地主分回與財務可行版本。
三者之間可能存在明顯差距。地主在比較不同團隊提案時，不應只比較誰提出的總容積最高，而應確認原建築容積認定依據、獎勵取得成本、建築效率、工程預算與分回條件是否一致。
※ 本文為一般性試算說明。危老法規及相關子法可能修正，個案仍應由建築師依申請時有效法令、都市計畫及地方政府審查規定正式核算。
結語：先算基準、再加獎勵、最後檢查上限
危老重建容積獎勵的基本步驟，可以整理成四句話：確認基地面積、計算基準容積、逐項加入核准獎勵、比較法定總量上限。
完成法規試算後，還要進一步檢查建築配置、免計容積、停車、工程成本與地主分回。只有把法規、設計與財務放在同一張表中，容積數字才具有真正的決策價值。
危老容積獎勵計算常見問題
1. 危老重建容積最基本的公式是什麼？
先以基地面積乘以基準容積率，算出基準容積樓地板面積；再乘以核准獎勵比例，最後檢查法定總量上限。
2. 基地 500 坪，危老後就是直接乘以 1.3 嗎？
不是。應先乘以該基地的基準容積率，例如 200%，得到 1,000 坪基準容積，再檢查獎勵與上限。
3. 1.3 倍基準容積與 1.15 倍原建築容積怎麼選？
應分別計算，再依原建築合法容積及個案適用規定判斷。原建築容積高於現行基準時，1.15 倍原容可能較有利。
4. 頂樓加蓋可以算原建築容積嗎？
原則上不能直接計入。仍須以使用執照、核准圖說、合法房屋證明或主管機關認定的合法面積為準。
5. 各項獎勵比例可以全部加起來嗎？
不能只做加總。部分獎勵不能重複申請，且最後仍受法定上限、設計條件與主管機關核准結果限制。
6. 容積樓地板面積就是建物權狀坪數嗎？
不是。權狀及銷售面積還涉及主建物、附屬建物、共有部分與停車位，計算基礎不同。
7. 獎勵越多，地主一定分回越多嗎？
不一定。取得獎勵可能增加設計、設備、標章、保證金或維護成本，仍須比較增加價值與增加成本。
8. 網路試算表可以當作正式結果嗎？
只能作為初步評估。正式數值仍須由建築師依最新謄本、使用執照、都市計畫及有效法規核算。
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