塭仔圳合建簽約前要注意什麼？

一、確認合作土地、參與人與契約範圍

契約首頁與附件應清楚列出重劃後地號、面積、權利範圍及所有參與地主。若仍使用舊地號或暫編地號，應約定新權狀核發後如何辦理更正或補充。

共有土地還要確認由誰簽署、是否取得全體共有人同意，以及繼承、抵押、查封或其他權利負擔如何處理。

二、把地主分回比例寫成可以計算的公式

契約不能只寫「地主分回 60%」。應進一步說明分回比例是以總銷售面積、容積樓地板面積、產權登記面積或價值作為基礎。

• 陽台、雨遮、公設與免計容積是否納入分配。
• 車位是另外分配，還是包含在比例內。
• 店面、住宅與辦公空間的價值如何換算。
• 設計或法規變更後，分回如何重新計算。

三、先約定選屋、樓層與車位分配方法

地主不只在意分回坪數，也會在意樓層、面向、採光與車位位置。契約應提前約定選屋順序、抽籤方式、價值差異及找補標準。

若多位地主共同參與，還要確認各地主內部分配由誰協調，以及無法達成共識時的處理方式。

四、建材、設備與施工工法要列成附件

建材表應列明品牌、系列或最低規格，包括結構系統、防水、門窗、衛浴、廚具、電梯、管線與公共設施。

若允許使用同級品，應約定何種情況可以更換、如何判定同級，以及是否需要地主代表書面同意。

五、每個重要階段都要有期限

合建案件可能因整合、設計、審查或融資拖延。契約至少應約定：

• 取得一定地主同意或完成整合的期限。
• 提出建築規劃與申請建照的期限。
• 取得建照後的開工期限。
• 施工、使用執照、交屋與產權登記期限。

同時要區分合理展延與無正當理由延誤，並約定通知、證明與地主的救濟方式。

六、信託與融資要看內容，不只看名稱

土地或資金信託可協助管理專案資產，但地主仍應確認受託機構、信託目的、建商能否設定抵押、資金如何撥付，以及合作終止後土地如何返還。

若土地需配合融資設定擔保，契約應限定債權範圍、資金用途及清償塗銷責任，避免土地承擔超出專案需要的風險。

七、稅費、規費與追加成本由誰負擔

合建可能涉及土地增值稅、契稅、房地交易所得稅、印花稅、登記規費、信託費用及融資成本。實際負擔會因合作模式、登記方式與個別地主條件不同。

契約應逐項列出負擔人，並約定因法令、設計或物價變動產生的追加成本如何處理。地主簽約前也應請稅務專業人員依自身取得年度與持分情況試算。

八、違約責任要雙方對等

契約常會規定地主不得再與其他建商簽約、不得任意處分土地，但也應對建商設定相對責任，例如未按期送件、停工、資金不足或擅自降低建材規格時的處理方式。

建議確認違約金是否合理、是否需先催告改善、重大違約是否可直接解除，以及地主因此受到的費用與損失如何賠償。

九、保固不能只寫年限，還要有流程

契約與保固文件應說明結構、防水、固定建材設備及一般修繕的保固期間、起算日、排除事項與報修方式。

地主可進一步確認是否有固定窗口、緊急案件回應時間、修繕紀錄及建商未處理時的替代方案。

十、合作失敗時，地主如何安全退場

再完整的合作仍可能因整合不足、政策變化、融資困難或市場變動而無法推進，因此契約必須有清楚的解除與終止條款。

退場機制至少應包括：

• 哪些情況地主或建商可以終止契約。
• 終止前是否需要催告與改善期間。
• 土地、印鑑、權狀及相關文件如何返還。
• 信託與抵押如何塗銷。
• 已發生的設計、測量或行政費用如何結算。