地主合建常見陷阱有哪些？

一、只強調高分回比例，卻不說計算基礎

「地主分回 60%」看似清楚，實際上還需要回答：60% 是以總銷面積、可售面積、價值、容積樓地板面積，還是某一套換算表為基礎？

地主至少要確認：

• 分回比例的分母是什麼。
• 公設是否包含在分回面積內。
• 車位是否另外分配或另外計價。
• 樓層、朝向、棟別是否採價值找補。
• 哪些成本會從地主分回中扣除。

二、所有好條件都停留在口頭承諾

洽談時常見的承諾包括指定樓層、優先選屋、租金補貼、裝潢、建材升級、保固年限或額外回饋。若這些內容沒有寫入正式契約，日後發生爭議時很難證明。

地主應要求重要承諾寫入：

• 主契約條款。
• 分回試算附件。
• 建材設備表。
• 選屋及車位分配辦法。
• 租金、搬遷費與其他補貼表。

三、只寫可分回幾坪，卻沒寫如何選屋

地主分回相同面積，不代表取得相同價值。高樓層、景觀戶、邊間、面寬、採光與棟別都可能影響市場價值。

四、找補款公式模糊，等選屋後才知道金額

地主分回坪數通常很難剛好組成完整戶別，因此可能需要補買多出的面積，或由建商買回不足分配的權利。若找補單價沒有事先約定，地主可能在選屋後才發現需要支付大筆金額。

契約應明確約定：

• 地主補買與建商買回是否採相同單價。
• 找補價格依成本價、合約價或公開銷售價計算。
• 付款時間、期數與遲延責任。
• 面積誤差及使照登記後如何結算。

五、地主先移轉或設定權利，卻沒有相對保障

合建案可能涉及土地信託、抵押融資、地上權或其他權利安排。風險不在於是否融資，而是地主是否知道設定範圍、最高限額、資金用途，以及何時解除或塗銷。

地主應確認：

• 土地是否需要移轉，移轉給誰。
• 是否設定抵押權及最高限額。
• 融資資金是否限用於本案。
• 是否設置信託專戶或工程款管控。
• 建商違約、倒閉或停工時，地主如何取回權利。

六、契約沒有明確開工與完工期限

有些契約只寫「整合完成後辦理」、「取得建照後開工」或「依實際工程進度辦理」，卻沒有具體截止日期。地主簽約後可能多年無法處分土地，也不知道何時能開始領取租金補貼或取得新屋。

合理的契約應分階段約定：

• 整合與送件期限。
• 建照申請及取得期限。
• 拆除與開工期限。
• 預定完工及取得使用執照期限。
• 交屋與產權登記期限。
• 展延事由及最長展延時間。

七、地主違約責任很重，建商違約責任卻很輕

地主應比較契約對雙方的約束是否對等。若地主反悔要支付高額違約金，但建商逾期、停工或未依約興建只需「協商處理」，就可能形成不平衡。

應特別檢查：

• 雙方違約金是否合理且對等。
• 建商逾期是否需支付租金、利息或損害賠償。
• 停工多久可要求改善、續建或解除契約。
• 建商更換、轉讓契約是否需要地主同意。
• 解除後土地、信託、抵押及已支出費用如何處理。

八、建材、驗屋與保固只寫「同等級」

若建材設備表只寫「知名品牌」、「高級建材」或「同等級產品」，建商日後可能有很大的替換空間。地主也應確認交屋驗收、缺失改善與保固流程，而不是只看樣品屋。

建材設備表建議列出：

• 品牌、型號、規格及數量。
• 替代產品的認定方式。
• 結構、防水、門窗、設備與固定建材保固年限。
• 驗屋次數、缺失改善期限與複驗流程。
• 交屋後報修窗口與處理時限。